Woonstichting Etten-Leur heeft voor fase III van de nieuwbouwwijk Schoenmakershoek opnieuw gekozen voor conceptueel bouwen, ditmaal voor het eerst met een prijsvraag voor de aanbieders van concepten.
"We passen conceptueel bouwen toe sinds 2004, met als doel het bereiken van veel kwaliteit tegen een lage prijs", zegt Marieke Keyzer, senior projectleider vastgoed bij Woonstichting Etten-Leur. "We hebben voor fase III van de woonwijk Schoenmakershoek twaalf aanbieders aangeschreven. Tien daarvan hebben gereageerd. We hebben hen een leeg waardenprofiel laten invullen en naast ons waardenprofiel gelegd. Daaruit kwam een selectie van vijf aanbieders van woningbouwconcepten: BAM Woningbouw, Van Agtmaal (Volker Wessels), Dura Vermeer, Koopmans (TBI) en Heijmans. Ten tijde van de selectie boden kleinere aannemers nog geen bouwconcepten aan." Keyzer is enthousiast over de werkwijze. "Geen dikke programma's van eisen, geen ontwerp", aldus de senior projectleider. "De aanbieders hebben zoveel mogelijk voordeel van hun concept. Zij komen zelf met een architect. Als onderlegger voor de prijsvraag hebben we de regels van de BNA aangepast om te komen tot een complete oplossing. De inzendingen van de aanbieders zijn verplichtend, meerkosten zijn er niet bij." Geen van de inzendingen bleek te voldoen aan het gemeentelijk beeldkwaliteitsplan voor de deelgebieden Dorpstuinen en De Hoven. Dat is in overleg met de architect en de welstandscommissie opgelost door het aanpassen van de inzendingen aan het beeldkwaliteitsplan.
Inzicht
De twee winnaars van de prijsvraag zijn BAM Woningbouw en Van Agtmaal. "Het onderhandelt makkelijk, want de aanbieders geven veel inzicht. Ik weet van alle woningen niet alleen de stichtingskosten, maar ook de kosten van aanpassingen zoals een dakkapel of een erker", merkt Keyzer op. "De ruimte voor aanpassingen is maximaal 2000 euro per woning." Het ontwerp van de woningen is verbeterd, met hier en daar een dakkapel en een Frans balkon. Dat zijn kleine aanvullingen op het bouwconcept. De woningen worden uitgevoerd zonder aansluiting op het gasnet, maar met warmtepomp en vloerverwarming. De verantwoordelijkheid voor ontwerp, installatie en constructie ligt bij de aanbieder. Het toepassen van een prijsvraag voor aanbieders van bouwconcepten is nieuw. "Het leidt tot concurrentie tussen de concepten", aldus Pieter Huijbregts, bestuurslid van het Netwerk Conceptueel Bouwen uit Apeldoorn. "Het netwerk propageert daarom het selecteren met een prijsvraag. Het gaat niet om de laagste, maar om de meest economische prijs." Keyzer noemt als voordelen onder meer: "Geen meerwerk tijdens de bouw, geen opleverpunten, korte bouwvergaderingen en bijna geen bouwfouten." Haar ervaringen met conceptueel bouwen zijn over het algemeen zeer positief.
Winkelen
Huijbregts omschrijft conceptueel bouwen als een vorm van winkelen. "We krijgen confectie op maat", voegt Keyzer toe. Ze benadrukt dat Woonstichting Etten-Leur de bouw wel nauwlettend volgt. De aanbieders moeten met keuringsrapporten aantonen dat het gebouw voldoet aan de door de opdrachtgever in de prestatie-overeenkomst gestelde eisen. Bij de prijsvraag hoort een intentieovereenkomst en de winnaars hebben een realisatieverplichting. Volgens Huijbregts zijn de meeste bouwconcepten geschikt voor meerdere vormen van architectuur. De door grote bouwbedrijven aangeboden concepten zijn gebaseerd op de techniek, maar sluiten flexibele aanpassingen niet uit.
