Nieuws

Volgens Pieter Huijbregts speelt in het conceptueel bouwen momenteel vooral het vraagstuk van de groei. Het Netwerk Conceptueel Bouwen liet USP onderzoek doen onder corporaties en ontwikkelaars: “Gevraagd werd: hoeveel doen jullie nu al conceptueel? Dat bleek vijf tot tien procent te zijn. Tegelijkertijd gaven ontwikkelaars en corporaties aan dat ze verwachten dat het aandeel conceptueel bouwen in de toekomst zal groeien tot 30 procent.”

Die groeiverwachting is gegrond in de voordelen van conceptueel bouwen boven bouwen in de reguliere bouwstroom. Huijbregts: “Je krijgt voor dezelfde prijs meer kwaliteit of dezelfde kwaliteit voor een lagere prijs. Met name als het gaat om energie en duurzaamheid. Bij conceptueel bouwen hoef je, anders dan bij het traditionele bouwen, nauwelijks meerkosten te reserveren voor de extra voorzieningen die zorgen voor energiebesparing of duurzaamheid.”

Ook is conceptueel bouwen sneller, aldus Huijbregts: “Bouwen kan tot dubbel zo snel. Je kunt als ontwikkelaar of corporatie zodoende veel vlotter reageren op ontwikkelingen in de markt, sneller resultaten boeken in wijken waar je zaken wilt veranderen. Conceptueel bouwen geeft kort gezegd minder rompslomp en minder onenigheid.”

Langszij architect en aannemer

Die voordelen ervoer ook WEL, Woonstichting Etten- Leur. De corporatie schreef een prijsvraag uit voor  nieuwbouw in het uitbreidingsgebied Schoenmakershoek Oost en benaderde uitsluitend aanbieders van concepten. Waarom? Marieke Keyzer, senior projectleider vastgoed bij Woonstichting Etten-Leur: “We kregen grond aangeboden en hadden weinig tijd, we wilden snel bouwen. Daarnaast verlangden we kwaliteit, maar voor weinig geld. Dat kan — met conceptueel bouwen.”

Wie conceptueel bouwt, gaat niet meer naar eerst naar een architect en dan op zoek naar een aannemer, aldus Keyzer: “Geen programma’s van eisen, geen dikke bestekken en geen lange vergaderingenmeer over het aanpassen van ontwerp en prijs. Dat hele traject slaan we over. We gaan direct naar de conceptaanbieder.”

Langszij de architect en de aannemer, direct naar de aanbieder.

Maar hoe bepaal je in een prijsvraag het winnende concept? Marieke Keyzer: “We hebben dat gedaan aan de hand van een waardeprofiel en gunningscriteria. We hebben de aanbieders via het waardeprofiel meegedeeld wat we wilden: zoveel woningen, in die en die segmenten. Daarnaast gaven we in hoofdlijnen kwaliteiten aan, zoals architectuurstijl, minimale maten, kunststof kozijnen of een extra lage EPC. En we verlangden een meerjarenonderhoudsplanning, om te voorkomen dat een goedkope woning op termijn toch duur zou blijken te zijn. De aanbieders hebben daarop ontwerpen gemaakt en lege profielen ingevuld die wij vervolgens naast ons eigen waardeprofiel hielden. We hadden een paar duidelijke criteria en een puntensysteem waaraan we de ontwerpen konden toetsen.”

Nieuwbouwwijk Schoenmakershoek in Etten-Leur. De wijk bestaat uit twee delen: De Dorpstuinenen Hoven). Circa 90 W&R woningen van BAM zijn in De Dorpstuinen gerealiseerd. In Hoven worden circa 85 PlusWonen woningen gebouwd, variërend van starterskoop (MGE), tot goedkope, middeldure en dure koopwoningen. PlusWonen van Van Agtmaal (onderdeel van Volker Wessels) is in PlusWonen gelieerd aan ClimateReady van VolkerWessels.  

Sleutelen aan concepten

WEL benaderde in eerste instantie twaalf aanbieders, tien reageerden en vijf werden er geselecteerd voor de prijsvraag. Uiteindelijk rolden er twee winnaars uit de prijsvraag: W&R van BAM en PlusWonen Van Agtmaal. Kon men hun ontwerpen één-op-één realiseren in Etten-Leur? Marieke Keyzer: “Nee. Geen van de inzendingen bleek volledig te voldoen aan het gemeentelijk beeldkwaliteitplan voor de prijsvraaglocaties of aan de randvoorwaarden van WEL. De architecten

van BAM en Van Agtmaal en de welstandscommissie hebben de winnende inzendingen aangepast aan het beeldkwaliteitplan.”

Het gebrek aan beeldkwaliteit had te maken met het feit dat WEL in de prijsvraag geen budget had aangegeven. Keyzer: “Sommige aanbieders gingen dus vooral scoren op budget, onderhoudskosten en planning. Daardoor kregen we veel producten aangeboden die goedkoop, duurzaam en snel te bouwen waren. Maar de beeldvorming was niet geweldig.” Inmiddels is de prijsvraag intern geëvalueerd en heeft WEL besloten in de toekomst een budget mee te geven, om zo bij de aanbieders meer aandacht voor het ontwerp te genereren. Sleutelen aan een gegeven concept, gaat dat niet in tegen het hele idee van een kant-en-klare conceptwoning? Nee, stelt Pieter Huijbregts: “Anders dan men vaak aanneemt, biedt de markt geen kant-en-klare concepten aan. Met dat begrip moet je voorzichtig zijn. Aanbieders hebben concepten op de plank liggen, die vervolgens per project op maat gemaakt worden, afhankelijk van de specifieke randvoorwaarden en kenmerken van een project, zoals locatie, budget, eisen aan de beeldvorming of aan de energieprestatie.”

Het conceptueel bouwen zit in de lift, zowel wat betreft de vraag als het aanbod. Al moet wel gezegd worden, dat het aanbod nog niet voldoende is, stelt Pieter Huijbregts: “De vraag is nu of we die groei eigenlijk wel aan kunnen.” Het aanbod moet breder worden, aldus Huijbregts: “Is het aanbod te beperkt; ja en nee. Stedelijke herstructurering is momenteel de belangrijkste bouwopgave — er is voldoende conceptueel aanbod om vervangende nieuwbouw te realiseren. Maar dat aanbod is er niet in voldoende mate als het gaat om renovatie, om herbestemming, inspelen op de vergrijzing, om concepten voor infra.”

Ook Marieke Keyzer ziet die beperking: “Conceptueel bouwen is in wezen beperkt tot eengezinswoningen. Je kunt met die woningen weliswaar eindeloos variëren met beukmaten, gevels, dakvormen et cetera. Maar appartementen bijvoorbeeld, of zorgappartementen, of concepten voor inbreidingslocaties: die

zijn er niet. Al moet wel gezegd worden dat de markt momenteel een beetje in beweging raakt, onder andere wat betreft de appartementen.” WEL neemt ook zelf die handschoen op: “Wij gaan nu aan de slag met een zorginstantie en een aanbieder om eens te praten over de mogelijkheden van het conceptueel bouwen van zorgappartementen.”

Ook Huijbregts ziet nieuw aanbod: “Neem de renovatie in Roosendaal van de Van Ieperen Groep, waarbij gewerkt wordt met een passiefhuisconcept. En BAM met de Sleephellingrenovatie in Rotterdam; ook een passiefhuis georiënteerd concept. Woonbelang Veghel pakt een heel gebied met meerdere vormen van renovatie aan — op basis van bouwconcepten. Dat laatste project zit nu midden in de selectieprocedure.”

Het passiefhuisconcept van de Van Ieperen Groep en de Sleephellingrenovatie passen in een andere trend in het conceptuele bouwen. Nieuwe concepten focussen sterk op energiebesparing. Pieter Huijbregts: “Het aanbod heeft een EPC-bandbreedte van 0,6 tot 0. Waar de wetgeving net is aangepast en een EPC van 0,6 voorschrijft, levert conceptueel bouwen met gemak EPC’s die daar ver onder liggen.” Corporaties zien dat ook en grijpen de kans aan om betaalbaar energiezuingie woningen te bouwen, aldus Huijbregts: “De marktwerking verandert. Er wordt niet meer tegen meerkosten naar een EPC van 0,6 gestreefd.

Nee, men zegt nu: ‘Dit is mijn budget en dit is de EPC die ik daar voor hebben wil.’ Dat is een heel andere competitie dan in de reguliere bouw.”

Lessen

Onderwijl heeft men in Etten-Leur lessen getrokken uit het bouwen met concepten. Behalve dat men in het vervolg een budget meegeeft aan de aanbieders, slaat men het traject met de eerste selectie van aanbieders op basis van hun waardenprofielen bij een volgende prijsvraag over. Marieke Keyzer: “We hebben gemerkt dat aanbieders toeschrijven naar hun idee van jouw profiel. We vertrouwen in de toekomst liever op onze eigen kennis van de concepten en op projectbezoeken.” WEL blijft wel vasthouden aan het waardeprofiel en de gunningcriteria in de prijsvraag. Ook bleek bij de evaluatie dat de meerjarenonderhoudsplannen bij aanbieders moeilijk lagen: “De één zei: ‘Ik maak de kunststof kozijnen één keer per jaar schoon’, de ander wilde daarvoor ééns de tien jaar voorbij komen. Het aanbod verschilde enorm. Daar gaan we beter op inzoomen.” En de ervaringen intern bij WEL? Marieke Keyzer: “Het was wennen voor de corporatie om zoveel uit handen te geven. Vooral onze technische- en onderhoudsmensen zijn er lang sceptisch over geweest. Voor hen ging het toch een beetje om peperkoekhuisjes die na twee jaar instorten. Maar nu ze in het proces van het opstellen van het waardeprofiel en de prijsvraag zijn betrokken en de eerste ervaringen met de verhuur van de conceptwoningen hebben opgedaan, verandert die mening langzaam in positieve zin.”

In Etten-Leur werden in de nieuwbouwwijk Schoenmakershoek circa 90 W&R woningen van BAM gerealiseerd. Bij W&R wordt gebruik gemaakt van eengestandaardiseerd bouwproces — niet van een catalogus met vaststaande woningen. Het principe achter W&R is: managen op de afwijkingen. “Als 80 procent van een woning gelijk is, kun je alle tijd en expertise besteden aan de 20 procent afwijkingen”, aldus BAM. Door de repetitie in het bouwproces, kan BAM de W&R-productie verplaatsen naar “mobiele fabrieken die door heel Nederland van werk naar werk trekken”. BAM heeft vier van dergelijke rondreizende productieplaatsen, die een woning binnen honderd dagen

opleveren.

In Etten-Leur Schoenmakershoek staan circa 60 woningen volgens het PlusWonen-concept, variërend van starterskoop (MGE), tot goedkope, middeldure en dure koopwoningen. PlusWonen van Van Agtmaal (onderdeel van VolkerWessels) is “bouwen binnen een vooraf ontwikkeld concept met enkele basisontwerpregels.” Dat conceptuele bouwsysteem is in PlusWonen gelieerd aan ClimateReady; het duurzame energieconcept van VolkerWessels. Hiermee kunnen energieneutrale woningen worden gebouwd. Iedere woning van het PlusWonen-concept heeft standaard voorzieningen voor optionele installaties, die bij oplevering óf later geïnstalleerd kunnen worden.